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2016年,房價為什么會漲?SEO競爭也大

2016-12-18 admin 外鏈代發 0人評論 92502

2016年,房價為什么會漲?SEO競爭也大  外鏈代發  第1張

2016年,房價為什么會漲?2017年房地產市場又會怎樣?

宏觀層面:

3分快3 2016年政府工作報告中提出,今年廣義貨幣M2預期增長13%左右。國家統計局數據顯示,2015年的名義GDP增長率是6.45%,而實際GDP增長率則是6.94%,其隱含的通貨膨脹率為-0.5%,即輕微的通貨緊縮。盡管樓市火爆,但你不得不承認,整體的經濟形勢是通縮的,實體經濟的問題,很多文章都有敘述,就不多說了。由于房地產的火熱,帶動了相關行業,如建材、水泥、鋼材等行業的發展,所以,作為支柱產業的房地產的上漲,是一種選擇性通脹的體現。換句話說,如果不是房地產,通脹的壓力釋放到其他領域,恐怕大家會從物價首先有感覺。

2017年世界整體經濟發展是有全球性的通脹壓力的,比如維持在歷史低價的原油價格已經蠢蠢欲動很多回。人民幣貶值無疑會增強出口企業的價格優勢,但同樣也會造成融資成本的增高,以及熱錢的流失。通脹之后通縮一定會來臨,同樣,通縮之后面臨的就是通脹的經濟規律。在房地產被調控政策限制住時,貶值以及通脹會帶來實體經濟的改善,是可以值得期待的。

如果從整體的貨幣政策來看,人民幣貨幣政策相對還是保持寬松,對于首套房和改善型需求依舊是合理的房地產供給關系,加上實體經濟的必要性回暖,整體的貨幣政策應該還是相對寬松的,市場大的態勢還是會促進消費,所以加息的壓力并不會很大,但是也有可能會按照慣例,針對行業進行差異化的利率政策。本輪上漲中,需要注意去庫存的本意是去化三四線部門城市庫存壓力大的現象,但市場的反應是一二線城市的飛漲。長遠來看,去庫存還是一個長久的政策。

微觀方面

重點關注到的是幾個數字的變化,將會成為房地產市場的風向標。

土地成交量以及成交價格:

以北京為例,2016年北京所有土地拍賣計劃都已經完成,北京市規劃委相關數據統計,今年北京共完成13宗地塊的出讓交易,總計出讓含住宅用地的建筑用地約84.56萬平方米,規劃建筑面積約186.27萬平米。這兩項數據均是北京含住宅用地供應近五年的最低值。

例如南京,盡管土地供應加大,但是土地價格由于房地產市場供應量不足,開發商對于土地的儲備需求,不少熱門板塊,土地市場價格也經歷了大幅度的上漲。

3分快3 所以土地成交量和成交價格會預示著未來房價的上漲空間,缺乏供應量、土地價格上漲較高的區域,未來的房價還會存在上漲的可能。

各地房地產成交量、庫存數量的變化

從上漲比較比較嚴重的區域,如南京,從年5萬多套的庫存,跌到2萬5千套左右的量,想恢復到5萬的庫存需要很長的一個周期,所以供小于求的市場格局的影響還會蔓延。

3分快3 對于三四線城市,如果庫存供應量依舊較大,房價保持穩定其實就是一種上漲。庫存越少,上漲的可能性也越大。

各地未來新房上市量

延續上一條觀點,土地成交量決定了上市的供應量,一般開發商在近期已經做好了明年的開工工程計劃以及營銷計劃,如果從當下國家對于樓市的調控力度,經過多輪調控之后的開發商不會再如以往沖動。換句話說:開發商已經做好了“過冬”的準備,或者是打算。也就是意味著,即使有一定土地出讓的供應量,但并不表示明年就會有大量的商品房上市,首先建設有周期,另外也需要大量資金投入,在沒有穩定的市場環境依托下,政策不斷收緊,做出這樣的判斷并不難。

是否有可靠的規劃、配套建設快速啟動

3分快3 刺激市場的方式有很多,一般政府出臺新的規劃,并且深度執行也會對本地市場造成深遠的影響,比如:新區域規劃、CBD、交通配套,如地鐵、學區變化、商業中心的建設等等,除了規劃之外,已經動工的配套對于樓市的刺激作用不容小窺。

所以,如果這些數據持續走低,以為是賣方市場到買方市場的轉化時間周期會加長,一二線樓市變冷的速度不會特別快,但是這個趨勢不可阻擋,從長線發展來看,一二線城市房地產增值的可能性依舊強大,三四線,尤其是經濟發達區域,價格上漲的可能性,首先得從上面的幾年數據變化來看,也并不難得出結論:房價始終還要上行,但都走的不會那么著急。

對于所有的垂直運營的互聯網公司而言,2016年并不算一個特別好的年份,以南京為例,房價的暴漲,以前靠關系還能打折的樓盤變為靠關系都不一定能買到,甚至連買房的資格都變成了中介兜售的“房號”,動輒數十萬購買一個號的情況成為荒誕的現實,這樣恐慌式的購房潮,大的背景是買房人對于資產保值增值的渴望,背后也有媒體們自己為了營銷去追捧樓市帶來的自作自受:無論廣告業務還是電商業務,被沖擊的不是一點兩點,是斷崖式的下跌,不少中小垂直網站面對的是一種煎熬。

乏陳可新的垂直化運營 新媒體的變化并不重要

對于大多數垂直站而言,運營的方式并沒有太多變化,而是運營的工具發生了變化。從運營的套路來看:

對于房地產行業的理解深刻,熟知本地房地產市場的變化。對于本地樓盤的營銷思路有獨特的見解。善于用新的產品進行銷售,2016年開始流行,且還將流行的產品有:直播、VR和媒體大號。與開發商的關系,是排在首位的,由于房地產的區域屬性明顯,這一條會成為垂直網站的生存基礎。房產電商變得越來越雞肋,經歷過數次升級后的房產電商最終名存實亡,渠道分銷興起,逼得互聯網公司成為了傳統代理公司。大多數垂直網站,在本地基本上并未形成網友深度的駐留,除了社群以外,網站并未有超越社區產品來應對移動互聯網的沖擊。網紅社群成為不少區域垂直網站的公敵,這個意義上的網紅特指對于本地房地產市場有獨特見解的人士,成為公敵的原因在于:

1) 網紅的低價很有競爭力

3分快3 2) 網紅們跟垂直網站一樣會刷流量

3分快3 3) 時而的爆款和聳人聽聞的標題是網紅說自己效果的“談資”,盡管上海等地已經被抓和關掉一批,但潘多拉的魔盒已經打開。

3分快3 4) 網紅自建的社群,已經可以沖擊垂直網站的市場,以專家的姿態去推薦和團購樓盤,其實并非得益于專家的強大,而是市場的火爆。

5) 不排除有利益輸送的可能。

一方面,市場的火爆讓開發商沒有任何的推廣需求,對于銷售的意愿都不太強大,以南京河西南部為例:

3分快3 政府對于相關樓盤限制的批復價格是3.5萬元/平米,但是葛洲壩集團拍得的地塊,樓面價是4.5萬/平米,金茂府地塊的樓面價在3.7萬/平米,面粉比面包貴,可以預見這兩幅地塊在未來開盤的價格,對比之下3.5萬/平米的價格不僅是“良心價”也是“白菜價”,所以樓市的瘋狂,并不需要媒體和網紅專家的推波助瀾,已經讓普通人的意愿攔不住:兩年后同區域房價過6萬,還有什么比這個容易。

不僅僅是南京這樣的省會遭受市場的影響,很多城市都出現了這樣的結果,比如廣州:投資客的眼光不僅僅鎖定本地,還鎖定了周邊城市,在代理公司的操作下,周邊城市,如中山、佛山等鄰近四五線城市的房價,遭到瘋搶,場面猶如不要錢:每周都有不斷的大巴從廣州拉來投資客,以佛山高明為例,這是佛山地區房價最低的區域,未來會有地鐵通車,曾經3000多、4000多的房子,被代理公司直接加價1000元每平米,對于投資客而言,并不是沖動,這樣的谷底價格,也是基于未來的預期:土地拍賣的樓面價也早已破了2000元/平米,加上地鐵,總價三四十萬就能參與到這場“投資”,極低的門檻讓本地開發商喜笑顏開,而悄悄的,各地的房價被這樣的代理“渠道分銷”模式,悄悄的拉高了。

這樣的市場背景下,開發商與平臺陷入囚徒困境

談及對于新媒體的運營,房產領域的領悟其實并不高明,相比之下:垂直網站并未出現一款裝機必備的產品,用以統治市場,更多的精力是在于營銷,而非產品。而新媒體的運營,比如公眾號、無人機拍攝、VR樣板間等等項目,都是碎片化時代搶眼球的好東西。矛盾的是,火爆的市場背后,做再多的也是無用的。

在其他房地產市場沒有陷入瘋狂的區域,除了延續一些傳統玩法之外,渠道分銷大當其道:

深入線下大量的派單、活動,搜集購房意向人群數據。不斷的sale call,電話“洗”數據。邀約精準購房人群到售樓現場轉化意向人群、逼定、殺客。

3分快3 如果看,還有什么與互聯網有關聯的話,基于線上的宣傳推廣、基于線上數據的搜集,信息系統的使用之外,現有的模式是完完全全的傳統模式,而且這并不是垂直網站所擅長的領域。

這樣的結果造成的原因有很多,與近年來房地產的飛速發展分不開。

從媒體角度:

3分快3 大量新興的平臺、媒體殺入,尤其是一二線城市,除了傳統媒體,網絡媒體的數量日漸增多,數十家媒體都要依靠房產行業作為主要營收。房產垂直平臺的人員水平參差不齊,工作的心態發生了變化,踏實、專業的優良傳統并未有效傳承到新入職人員,很難進行沉淀,普遍浮躁,對于房地產營銷的專業度不夠,也不懂得如何了解客戶的需求并且形成可以執行的整合營銷方案。新進平臺并未有足夠的實力承接開發商的營銷需求,過度承諾是通病。很多的所謂“網絡營銷”其實是站方的“抖機靈”、炫技,忽略對于用戶的體驗,客觀程度上是損害自己的公信力。

從開發商角度:

大多數開發商對于互聯網營銷的理解,淺薄且無知,認為垂直平臺和公眾號軟文就是互聯網營銷的全部。盲目相信公眾號點擊,即使是十萬加的文章,其實在一二線城市的影響力也有限,并且,非全國性新聞的公眾號房產類閱讀,想每篇都十萬加,除了刷,別無他法。數千的閱讀數都是杯水車薪,無法達到互聯網要求的長時間、多頻次的曝光基礎。開發商的甲方思維嚴重,動輒對平臺呼來喚去,甚至而言相對,追求所謂的“效果”“成交”,這是操盤的不專業表現,永遠尊重每個媒體是一個基本素質,也不要瞧不起任何一家媒體。電商相關灰色收入,撐死膽大的餓死膽小的,不展開!

3分快3 從垂直平臺來看,尤其以一些靠電商為生的平臺,追求結果就很重要,一方面要向資本方報告進展,另外一方面要驗證模式,看上去風光的電商渠道成交數據報告,寫滿了一部部“灰色”歷史。

2015年,房多多COO曾熙在接受中國房地產報記者專訪時表示:“房地產傳統電商線下的確存在非常龐大的灰色鏈條,目前我看到的傳統電商,90%以上都避免不了利益輸送和內外場勾結。”

3分快3 筆者也非常贊賞曾總對于自己從事事業的坦誠,如果哪一天,行業這層窗戶紙被正兒八經捅破之時,也是相關參與的雙方人員牢底坐穿之時。

3分快3 所以,買房人曾經寄希望“房產電商”降低房價,最后卻變成了在營銷層面拉高房價的有力手法之一。

3分快3 2017年市場格局可能巨變 垂直網站亟需升級

2017年的市場格局變化,已經說的很明白,瘋狂的樓市終歸不是長久之計,一切會回歸到正常,并且可能還要面對比較嚴峻的挑戰:意圖漲價的可能性微乎其微,我毫不擔心政府對于房價調控的決心,這句話我在調控之前說過,現在調控政策頻出,這句話依舊要提。

房價不跌,就是增長,而基于10%到20%的拐點式價格調節,對于中國的房地產市場并不陌生,加上近期對于限購、金融杠桿的限制,2017年,房價的下跌并非不可能,并且可能性很大,在調控和媒體的呼吁之下,樓市由熱轉冷,國人的買漲不買跌,讓樓市變的理智起來也并不是不可能。

3分快3 這也意味著,互聯網營銷又會變成“香餑餑”。

2017年,房地產互聯網營銷會有哪些變化?我們先看一二線城市。

一、 垂直平臺轉型加劇 大數據成為致勝法寶

3分快3 前幾天,搜房房天下的員工在南京游行,隨著房地產市場可能的轉冷,對于轉型成互聯網中介的“房天下”,面對可能到來的市場轉冷,進行人力資源結構優化,其實也無可厚非,因為傳統中介在面臨樓市轉冷的時候,大規模關店、裁員成為慣例。盡管如此,搜房也應該妥善安排好被裁員員工的應得的收入,而不是變相的壓榨老員工,對員工的尊重是任何一個企業最基本的法則,也在行業給自己留個口碑。

搜房的轉型已經兩年,這兩年也是房地產迅猛發展的兩年,從市場的反應來看,搜房原有的媒體化優勢被莫天全放棄后,打造類似淘寶的購房平臺并不是一帆風順,各分公司被鬧事的圖文經常會被放出來,并且已經很難引起關注,不能說搜房的轉型已經失敗,但這樣的種子,已經從莫天全決心放棄媒體化,把一幫多年來協助搜房成長的忠誠的老員工推出門外那天起,已注定!

財報顯示,搜房網第三季度總營收為2.501億美元,同比增長1%;歸屬搜房網股東的凈虧損為490萬美元,不及去年同期的凈利潤140萬美元。搜房網第三季度營收成本為1.570億美元,較去年同期的1.885億美元增長16.7%。

3分快3 作為曾經的老對手,樂居卻一直堅持基于互聯網平臺的運營建設,在剛剛結束的樂居創新峰會上,樂居CEO賀寅宇一口氣向行業推了7款產品,他們成為“1+1+7”最主要的云眼系統,以及針對其他資源的整合打通。

簡單而言,云眼系統是把樂居的用戶進行標簽化,通過數百個標簽來分析用戶,最終可以把用戶分級,而樂居打通了基于微博、微信、分眾屏幕廣告、各大搜索平臺、專車服務,加上自己的通路,可以用技術手段在用戶的不同場景下,形成閉環。

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